für Mieter/Vermieter


Neue Pflichten für Vermieter (Bundesmeldegesetz)

Mit Wirkung ab 1. November sind Sie verpflichtet, Ihrem Mieter jeweils den Einzug und Auszug aus Ihrer Wohnung zu bestätigen (§ 19 des Bundesmeldegesetzes). Und zwar innerhalb von zwei Wochen nach Einzug oder Auszug. Falls Sie dieser Pflicht nicht nachkommen, kann Ihnen ein Bußgeld bis zu 1000,- EUR drohen.

Ihr Mieter benötigt die Bestätigung, um sich bei der Meldebehörde nach Einzug anmelden und nach Auszug abmelden zu können. Dies muss er jeweils innerhalb von 2 Wochen erledigen. Daher ist es wichtig, dass auch Sie die Bestätigung zeitnah ausstellen und Ihrem Mieter unverzüglich zukommen lassen (per Email ist ausreichend).

Was muss in der Bestätigung stehen?

Folgende Informationen müssen Sie in die Bestätigung aufnehmen:

  1. Ihren eigenen Namen (Vorname und Nachname) und Ihre eigene Wohnanschrift
  2. Angabe, ob es ein Einzug oder ein Auszug ist, und das zugehörige Datum
  3. Anschrift der Wohnung, aus der ausgezogen oder eingezogen wird
  4. Namen der meldepflichtigen Personen
  5. (also der Personen, die einziehen oder ausziehen; wenn ein Unternehmen Ihre Wohnung für einen Mitarbeiter anmietet, dann müssen Sie die Namen der einziehenden Mitarbeiter angeben)

Die Bestätigung muss von Ihnen unterschrieben werden, nicht jedoch vom Mieter.

Kurze Information zur Meldepflicht:

Wenn Ihr Mieter bereits an einem Wohnort in Deutschland angemeldet ist, braucht er sich in München nur dann an- oder abzumelden, wenn er länger als 6 Monate in der Wohnung bleibt. Wenn Ihr Mieter sonst im Ausland wohnt und nicht bereits in Deutschland gemeldet ist, dann muss er sich anmelden, wenn er länger als 3 Monate in Ihrer Wohnung bleibt. Sie können Ihrem Mieter natürlich immer – unabhängig von der Mietdauer – die Bestätigung ausstellen. Die Pflicht zur An- und Abmeldung trifft nur die meldepflichtige Person, nicht Sie als Vermieter. Sie sind also nicht verpflichtet, zu überwachen, ob sich die meldepflichtige Person anmeldet oder abmeldet. Sie haben aber das Recht, sich durch Rückfrage bei der Meldebehörde davon zu überzeugen, dass sich die meldepflichtige Person an- oder abgemeldet hat.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch zu wissen, dass das Ausstellen von „Gefälligkeitsbestätigungen“ mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 EUR belegt werden kann. Eine „Gefälligkeitsbestätigung“ liegt vor, wenn Sie einer Person eine Bestätigung ausstellen, obwohl diese Person gar nicht einzieht oder gar nicht auszieht.

Informationen zu häufig gestellten Fragen:

  1. Eine formlose E-Mail des Vermieters an den Mieter wird vom KVR nicht als zulässige Vermieterbestätigung akzeptiert.
  2. Auf das Versenden der eingescannten Bestätigung per E-Mail direkt an des KVR-München sollten Vermieter bislang verzichten. Gleiches gilt für das Versenden per Post. Denn das KVR kann E-Mails oder Post vom Vermieter verwaltungstechnisch noch nicht zusammenführen mit dem realen Termin mit dem Mieter, der im KVR oder in einem der Bürgerbüros stattfindet.
  3. Es reicht aus, wenn der Vermieter die vom Mieter unterschriebene Vermieterbestätigung scant und als pdf dem Mieter per E-Mail zusendet. Der Mieter muss das pdf dann ausgedruckt beim KVR vorlegen.
  4. Am besten verwenden Vermieter für die Bestätigung das offizielle Formular der Stadt München.

Bei Fragen zur Wohnungsgeberbestätigung können Sie sich direkt an das Servicetelefon des KVR-Bürgerbüros wenden. Es ist unter Tel. 089 233 96 000 zu folgenden Zeiten erreichbar:

  • Montag – Donnerstag         7.30 – 15.30 Uhr
  • Freitag                                 7.30 – 13.00 Uhr


 

Bestellerprinzip ab dem 1. Juni 2015

Das Bestellerprinzip wird durch eine Änderung von § 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG) eingeführt. Wichtig: Dieses Gesetz gilt nur für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnungen. Die Vermittlung von Käufern fürEigentumswohnungenoder Grundstücke bleibt von der Reform ausgenommen. Hier wird es auch künftig die Regel sein, dass der Käufer den Makler bezahlt.

 

Was ändert sich bei der Vermittlung von Mietwohnungen?

Bisher war es anerkannte Rechtsprechung, dass der Mieter den Makler zahlen muss, wenn er sich von ihm eine Wohnung zeigen und vermitteln ließ und vorher über die Provision informiert worden war. Ob zunächst der Mieter oder der Vermieter den Makler beauftragt hatte, war unerheblich. Auch waren mündliche Maklerverträge die Regel.

Der Makler darf künftig vom Mieter nur dann eine Provision verlangen, wenn dieser ihn ausdrücklich in Textform beauftragt hat. Sobald also ein Vermieter den Makler einschaltet, muss der Mieter keine Provision zahlen. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter damit einverstanden ist, die Courtage zu übernehmen. In diesem Fall muss trotzdem der Vermieter zahlen.

Hierdurch will der Gesetzgeber etwaige Umgehungsversuche der Makler verhindern. Verstöße werden mit einer hohen Geldbuße von bis zu 25.000 Euro bestraft.

Problematisch wird es künftig für den Makler, wenn sich zwar ein Mieter direkt an ihn wendet, der Makler ihm aber eine Wohnung aus seinem Bestand anbieten will. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz benötigt der Makler die Zustimmung des Vermieters, damit er die jeweilige Wohnung anbieten kann. Nach der Reform muss der Mieter dem Makler nur dann eine Provision zahlen, wenn der Makler extra für ihn diese Zustimmung des Vermieters eingeholt hat. Hat der Makler den Vermieter bereits aufgrund eines anderen Auftrags kontaktiert und die Wohnung daher schon in seinem Bestand, kann er vom zweiten Mietinteressenten keine Provision mehr verlangen. Das gilt auch, wenn der Interessent ihn direkt beauftragt hat. Damit schießt der Gesetzgeber weit über den eigentlichen Zweck der Regelung hinaus, da Makler die Wohnungen regelmäßig mehreren Interessenten zeigen und eben nicht „ausschließlich“ einem einzigen.

 

Beauftragung von Maklern kann sich für Vermieter lohnen

Als Vermieter könnten Sie sich nun die Frage stellen, ob Sie bei der Neuvermietung überhaupt einen Makler beauftragen sollten, wenn Sie die Provision aus eigener Tasche bezahlen müssen.

Die Vermietung in Eigenregie spart an dieser Stelle zwar Kosten, bringt aber einen nicht zu unterschätzenden Aufwand mit sich. Wer keinen Makler in Anspruch nimmt, muss sich selbst um die Inserate kümmern, die Buchungen veranlassen und die Kosten übernehmen. Auch die Besichtigungen kosten mitunter deutlich mehr Zeit, wenn kein Makler diese Aufgabe übernimmt.

Daher sollten Sie als Vermieter nicht nur auf die Höhe der Maklergebühr achten, sondern auch den tatsächlichen Wert der Leistung abschätzen. Vor allem bei Objekten, die nicht in der Nähe des Wohnortes liegen oder bei denen mit vielen Besichtigungen zu rechnen ist, kann sich aus Sicht des Vermieters der Einsatz eines Maklers durchaus lohnen.

 



 

Ab dem 1. August 2015 gilt in Bayern bei der Wiedervermietung die Mietpreisbremse. 

Regelungen der Mietpreisbremse:

  • Die Mietpreisbremse gilt nicht überall. Informieren Sie sich bei einer Neuvermietung darüber, ob Ihre Wohnung bzw. Ihr Haus in einem Gebiet liegt, in dem es einen “angespannten Wohnungsmarkt” gibt.
  • Die Bundesländer legen fest, in welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse gilt.
  • Bei einer Neuvermietung darf die Miete nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Liegt die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Mieter auch nach Abschluss des Vertrages die Miete um den Anteil kürzen, der über der Zehn-Prozent-Grenze liegt.
  • Die Vergleichsmiete lässt sich im ortsüblichen Mietspiegel nachlesen.
  • Die Mietpreisbremse gilt nicht für neu gebaute Wohnungen und Häuser (also Immobilien, die das erste Mal nach Fertigstellung vermietet werden) oder umfassend modernisierte Immobilien.
  • Die Mietpreisbremse gilt nicht für laufende Mietverträge: Besteht bereits ein Vertrag, dessen Miete über der Zehn-Prozent-Grenze liegt, müssen Eigentümer die Miete nicht kürzen.
  • Die Landesregierungen dürfen bis zum 31. Dezember 2020 – für höchstens fünf Jahre – Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen, in denen die Mietpreisbegrenzung gilt.
  • Möblierte Wohnungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse.

 

Die Mietpreisbremse gilt in Oberbayern für:

Kreisfreie Städte Ingolstadt, München, Rosenheim

Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Heilbrunn, Bad Tölz, Greiling, Icking, Wolfratshausen

Landkreis Berchtesgadener Land: Ainring, Bad Reichenhall, Bayrisch Gmain, Freilassing, Piding

Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs

Landkreis Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding

Landkreis Eichstätt: Großmehring, Lenting, Landkreis Erding, Erding

Landkreis Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling

Landkreis Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld

Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Murnau a. Staffelsee

Landkreis Landsberg am Lech: Dießen am Ammersee, Eresing, Landsberg am Lech

Landkreis Miesbach: Holzkirchen, Irschenberg, Miesbach, Otterfing, Valley, Waakirchen

Landkreis Mühldorf a. Inn: Waldkraiburg

Landkreis München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim

Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: Neuburg a. d. Donau

Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: Pfaffenhofen a. d. Ilm, Manching, Reichertshofen

Landkreis Rosenheim: Chiemsee, Kolbermoor

Landkreis Starnberg: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling

Landkreis Traunstein: Surberg

Landkreis Weilheim-Schongau: Bernried am Starnberger See, Weilheim i. OB



 

 

Energieausweis: Es gibt 2 verschiedene Arten.

Verbrauchsausweis
Der Verbrauchsausweis orientiert sich an den tatsächlichen Verbrauchsdaten der Vergangenheit.

  • Vorteile
    Die Ausfertigung eines solchen Energieausweises ist kostengünstig (oft um die 50 Euro).Der Pass bezieht sich auf den tatsächlich gemessenen Verbrauch.
  • Nachteil
    Kritiker bemängeln, dass weniger die Energieeffizienz, als das Nutzerverhalten der Bewohner ermittelt wird.

Bedarfsausweis
Beim Bedarfsausweis wird der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes durch ein technisches Gutachten ermittelt. Der Beurteilung liegen alleine bauliche Aspekte wie Heizungsanlage, Qualität der Fenster oder Dämmung zugrunde.

  • Vorteil
    Ermittlung des Energiebedarfs aufgrund objektiver technischer Daten.
  • Nachteile
    Die Ausfertigung eines bedarfsorientierten Passes ist teuer (je nach Aufwand kann er mehrere hundert Euro kosten).Auch bei korrekter Berechnung kann sich aufgrund des Nutzerverhaltens ein abweichender Verbrauch ergeben.

Welcher Energieausweis für welches Haus?
Hausbesitzer, die bis zum 1. Oktober 2008 einen Energiepass für ihr Haus anfertigen ließen, hatten grundsätzlich die Wahl zwischen beiden Varianten. Seit diesem Datum gilt folgende Regelung:

  • Wahlfreiheit gibt es für alle Häuser, die ab 1978 errichtet wurden und alle Häuser beliebiger Baujahre mit fünf und mehr Wohneinheiten
  • Keine Wahlfreiheit gibt es für Häuser mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 errichtet wurden. Hier ist nach dem 1. Oktober der Bedarfsausweis verpflichtend.

Der Energiepass gilt zehn Jahre lang, danach muss ein neuer angefertigt werden. Der Pass soll die Transparenz erhöhen und damit Käufern und Mietern eine Entscheidungshilfe bieten.

EnEV 2014
In Energieausweisen, die ab dem 1. Mai 2014 ausgestellt werden, müssen auch die Energieeffizienzklassen aufgelistet sein. Auch darüber hinaus gewinnt der Ausweis an Bedeutung: Er muss bei Wohnungsbesichtigungen künftig vorgezeigt und beim Verkauf dem Käufer übergeben werden.

 

 

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