Widerrufsrecht auch bei Mietverträgen?


Das neue Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie, das am 13.06.2014 in Kraft getreten ist, hat nicht nur erhebliche Auswirkungen auf den Abschluss von Provisionsverträgen, sondern auch auf das deutsche Wohnraummietrecht. Durch das geänderte Gesetz werden die ursprünglich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) enthaltenen Regelungen über Haustür- und Fernabsatzverträge zusammengeführt. Künftig betroffen sind damit alle Verbraucherverträge, zu denen auch Wohnraummietverträge gehören, die zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer abgeschlossen werden. Ziel dieses Gesetzes ist es, dem Mieter weitere Schutzrechte zu gewähren. Dabei räumt das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit ein, unter bestimmten Voraussetzungen seine Vertragserklärungen zu widerrufen. Relevante Fallkonstellationen hat es bislang nach dem geltenden Recht ohnehin schon gegeben, dies beispielsweise bei Vereinbarungen über die Erhöhung der Miete oder bei Aufhebungsverträgen, die während eines Besuchs des Vermieters in der Mieterwohnung geschlossen werden. Dies hat der Gesetzgeber bislang bereits als ein widerrufliches Haustürgeschäft angesehen. Sowohl der persönliche als auch der sachliche Anwendungsbereich ist jetzt vom Gesetzgeber noch einmal deutlich erweitert worden. Hierzu im Einzelnen wie folgt:

1. Wer fällt unter einen Verbrauchervertrag?
Nach der Legaldefinition in § 310 Abs. 3 BGB sind dies Verträge „zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher“. Der Gesetzgeber hat den Begriff des Verbrauchers nach § 13 BGB neu definiert. Danach ist Verbraucher „jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können“, Wohnraummieter sind damit stets Verbraucher im Sinne des § 13 BGB. Bei den Vermietern ist hingegen zu differenzieren: Für die Frage, ob ein Vermieter als Unternehmer anzusehen ist, kommt es nicht auf den Wert der Immobilien, sondern auf den Umfang der vom Vermieter betriebenen Geschäfte an. Wenn die Vermietung einen gewerblichen Zuschnitt aufweist, kann auch eine natürliche Person Unternehmer im Sinne des § 14 BGB sein. Der Gesetzgeber hat die unter § 14 BGB bereits vorhandene Regelung unverändert übernommen. Danach ist Unternehmer „eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt“. Der private Klein-Vermieter wird daher in der Regel von der Widerruflichkeit des Mietverhältnisses nicht betroffen sein. Anders kann dies aber dann sein, wenn mehrere Wohnungen an wechselnde Mieter vermietet werden und der Vermieter hierzu ein Büro beziehungsweise einen organisierten Geschäftsbetrieb unterhält. Maßgebend sind jeweils die Umstände des Einzelfalls.

2. Wann steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu?
Anders als bisher ordnet das Gesetz die Widerruflichkeit des Mietvertrages beziehungsweise der entsprechenden vertraglichen Willenserklärung dem Grunde nach als Regelfall an, solange der Vertrag nicht in den Geschäftsräumen des Unternehmers zwischen den Parteien abgeschlossen worden ist, vgl. § 312 Abs. 4 i.V.m. § 312 g und § 355 BGB. Wie dargestellt, sind hiervon insbesondere die Fälle erfasst, in denen der Vermieter dem Mieter bei einem unangemeldeten Besuch zu der Vereinbarung einer Mieterhöhung oder sogar zum Abschluss eines Aufhebungsvertrages überredet (Gefahr der Überrumpelung). Damit unterliegen sämtliche Vertragsabschlusssituationen in einer Privatwohnung, also insbesondere in den zu vermietenden Räumen, dem Widerrufsrecht. Gleiches gilt im Hinblick auf Vereinbarungen, die beispielsweise in einem Café, auf dem Parkplatz oder in einem Auto zustande kommen, vgl. hierzu § 312 a Abs. 1 BGB.

3. Ausnahme:
Eine wichtige Ausnahme hat der Gesetzgeber für den Fall vorgesehen, dass der Mietvertrag erst nach einer vorhergehenden Besichtigung der Wohnung abgeschlossen wird. Für solche Verträge gilt das Widerrufsrecht nicht. Andererseits sind hier vom Vermieter folgende Punkte zu beachten:

– Bei etwaigen Anrufen zwecks eines Vertragsabschlusses hat der Vermieter oder sein Vertreter zu Beginn des Gesprächs seinen Namen oder gegebenenfalls die Identität des Vermieters sowie den Zweck des Anrufs anzugeben.

– Vereinbarungen, die auf eine Zahlung des Mieters gerichtet sind, die über die vereinbarte Miete hinausgehen, müssen ausdrücklich getroffen werden.

– Vereinbarungen, durch die der Mieter verpflichtet wird, ein Entgelt für die Nutzung des vertraglich bestimmten Zahlungsmittels zu zahlen, sind unwirksam.

4. Widerrufsrecht bei Vermietung der Wohnung ohne Besichtigung.
Wenn keine Besichtigung stattgefunden hat und der Vertragsabschluss im Rahmen des Fernabsatzes oder außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters erfolgt, muss der Mieter entsprechend den gesetzlichen Regelungen über sein Widerrufsrecht informiert werden.

Nach § 312 c BGB sind Fernabsatzverträge alle Verträge, bei denen der Vermieter ausschließlich auf Fernkommunikationsmittel zurückgreift; jedoch nur dann, wenn der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems erfolgt. Diese Voraussetzungen dürften bei Privatvermietungen nicht gegeben sein, da auch dann, wenn der Vertragsabschluss „per Post“ erfolgt und damit mittels eines Fernkommunikationsmittels zustande kommt, der private Vermieter in der Regel nicht über ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem verfügt.

Anders wird dies jedoch bei einem Unternehmer zu beurteilen sein. Dieser wird im Zweifel den Mieter über das Bestehen des Widerrufsrechts belehren müssen, um nicht Gefahr zu laufen, dass der Mieter den Mietvertrag später widerruft. Wird der Mieter nicht oder nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt, kann er den Vertrag mit einer Frist von einem Jahr und 14 Tagen widerrufen. In diesem Fall hat er nach Maßgabe des § 357 Abs. 1 BGB die Wohnung innerhalb von 14 Tagen an den Vermieter herauszugeben. Der Vermieter 3 hingegen hat die zwischenzeitlich gezahlten Mieten sowie die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen.

Wertersatz für die vorübergehende Nutzung der Wohnung muss der Mieter nach Ausübung des Widerrufsrechts nur dann zahlen, wenn er von dem Vermieter nach § 357 Abs. 8 BGB ausdrücklich den Beginn des Mietverhältnisses vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt hat.

5. Informationspflicht
Neben der Erteilung einer Widerrufsbelehrung treffen den gewerblich handelnden Vermieter weitergehende Informationspflichten, die unter anderem in Art. 246 sowie Art. 246 a § 1 EGBGB geregelt sind. Diese beziehen sich auf Informationen zu

– den wesentlichen Eigenschaften der Wohnung;
– die Identität, Anschrift und Telefonnummer des Vermieters;

– die Höhe der monatlichen Miete;
– das Bestehen eines gesetzlichen Mängelhaftungsrechts (Minderung, Schadensersatz etc.)
– die Zahlungsbedingungen und den Vertragsbeginn;
– die Kündigungsmöglichkeiten bei unbefristeten Mietverträgen und/oder die Vertragsdauer bei befristeten Verträgen;
– die Bedingungen einer Kaution;
– die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts;
– das im Bundesgesetzblatt abgedruckte Muster-Widerrufsformular in der Anlage 2;
– den zu leistenden Wertersatz, wenn der Mieter das Widerrufsrecht ausübt, nachdem er auf Aufforderung des Unternehmers von diesem ausdrücklich zu Beginn der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt hat.

Zu beachten ist, dass die Widerrufsfristen erst zu laufen beginnen, wenn der Mieter entsprechend den obigen Anforderungen ordnungsgemäß unterrichtet worden ist.

6. Vertragsänderungen während des Mietverhältnisses
Nicht nur der Abschluss von Mietverträgen, sondern auch Vereinbarungen im Sinne einer wesentlichen Vertragsänderung unterliegen, wenn sie außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers oder im Rahmen des Fernabsatzes geschlossen werden, dem Widerrufsrecht. Dies gilt im Hinblick auf Mieterhöhungen, Aufhebungsverträge, Modernisierungsvereinbarungen und gegebenenfalls auch Vereinbarungen anlässlich der Vorabnahme beziehungsweise der Rückgabe des Mietobjektes. Auch hier besteht ein Widerrufsrecht des Mieters, wenn der Vermieter seine Informationspflichten nicht beachtet, insbesondere bei fehlender und/oder unvollständiger Widerrufsbelehrung.

7. Widerrufsbelehrung und Widerrufsfrist
Der Gesetzgeber hat in § 355 Abs. 2 BGB die Widerrufsfrist mit 14 Tagen verankert. Diese Frist beginnt mit Vertragsabschluss, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Ist der Beginn der Widerrufsfrist streitig, so trifft die Beweislast den Unternehmer, vgl. § 361 Abs. 3 BGB. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass der Mieter den Widerruf innerhalb der 14 Tage erklärt, maßgebend ist insoweit der Zeitpunkt der Absendung des Widerrufs. 4 Der Widerruf selbst kann formlos erklärt werden. Der Gesetzgeber hat ein MusterWiderrufsformular erstellt.

8. Praxisempfehlung
Im Regelfall wird eine Wohnung erst nach einer entsprechenden Besichtigung durch den Interessenten vermietet, so dass jedenfalls bei dem Abschluss von Wohnraummietverträgen die Regelungen über das Widerrufsrecht entfallen.

Ist es dem Mieter aus bestimmten Gründen nicht möglich, die Wohnung vorher zu besichtigen, muss der gewerblich handelnde Vermieter den Mieter ausreichend informieren und diesem eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilen. Diese ist dem Mieter auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung zu stellen. Hierbei handelt es sich um ein Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines zu ihrem Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist und darüber hinaus geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Hierunter fallen USB-Sticks, E-Mails und natürlich auch Papier. Der Vermieter sollte sich im Zweifel schon aus Beweiszwecken bestätigen lassen, dass der Mieter diese vollständige Erklärung erhalten hat.

Gleiches gilt im Hinblick auf die Informationspflichten: Auch hier ist der Vermieter gut beraten, wenn er sich den Erhalt des vollständigen Mietvertragsformulars bestätigen lässt. Auch ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag außerhalb der 14tägigen Widerrufsfrist abgeschlossen wird, damit ausgeschlossen ist, dass der Mieter den Mietvertrag nach Übergabe der Wohnung widerruft.

Eine weitere Alternative ist, dass der Mietvertrag – soweit machbar – in den Geschäftsräumen des Vermieters in Anwesenheit beider Vertragsparteien (beziehungsweise des Stellvertreters, zum Bespiel des Verwalters) abgeschlossen wird. Dieser Vertrag fällt ausdrücklich nicht unter das Widerrufsrecht.

Ricarda Breiholdt ist Fachanwältin für Miet-/WE-Recht sowie Immobilien-Mediatorin. Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte, www.breiholdt-voscherau.de

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